Dicen que el acto de comprar e hipotecar tu casa, es la decisión financiera más importante en la vida de una persona, por las consecuencias que comporta.
Por mi parte, no estoy de acuerdo. La decisión económica más importante de una persona es abordar su planificación financiera, punto. Y el tema de la vivienda es una cuestión relevante, pero en absoluto la principal.
Antes de decidir, piensa en esto…
A la hora de contemplar tus necesidades de vivienda, no es descabellado que valores otra opción como puede ser la de acceder a una vivienda mediante el alquiler, en lugar de asumir una deuda hipotecaria que te aprisionará durante muchos años.
Ante esta disyuntiva, ¿qué es más conveniente, comprar o alquilar la vivienda? Lo cierto es que no hay una respuesta inequívocamente correcta, depende de las circunstancias de cada caso.
En este sentido, habrá que tener en cuenta diferentes factores y variables, tanto desde el punto de vista de la situación personal (edad, contexto familiar, expectativas de movilidad geográfica, utilidad, finalidad, etc.), así como aspectos económicos como son el precio de la vivienda, coste de la financiación, gastos e impuestos a satisfacer en caso de adquisición, cuantía promedio del alquiler, etc.
De tal manera, que para escoger la opción más conveniente entre comprar y alquilar, tendrás que tener en cuenta multitud de factores; siendo de utilidad, si así lo prefieres, contar con la ayuda de un consejero patrimonial para tal fin. En cualquier caso, hay que hacer números…, bastantes números.
La opción de alquilar
Lo cierto es que, a pesar de la creencia popular en España, la alternativa de ser propietario de tu vivienda, no es siempre la opción más aconsejable.
Piensa, que en otros países del norte de Europa, quizás con mayor nivel de educación financiera, la opción más habitual es la del alquiler (la cual otorga mayor flexibilidad, economicidad, movilidad, independencia,…).
Eso sí, intenta limitar el coste mensual de la renta dentro de unos parámetros sostenibles. Lo ideal sería no sobrepasar el equivalente al 25% de los ingresos de la unidad familiar o miembros que convivan en la vivienda.
Es decir, para una familia que ingresa, pongamos por caso, 3.000€ en conjunto, la renta de alquiler de su vivienda debería ascender, como máximo, alrededor de 750€.
Aunque tal como están evolucionando los alquileres, cada vez será más complicado encontrar un arrendamiento de vivienda asequible para gran parte de la población.
La opción de comprar
En el caso de inclinarte por adquirir tu vivienda, piensa que comprar e hipotecarte tiene costes considerables.
Mi recomendación es que cuando valores la adquisición de un inmueble, piensa también en las facilidades que tendrás para cuando llegue el momento de su venta, por si acaso.
Es decir, valora aspectos que puedan facilitar la pronta transmisión de la vivienda, como son: la ubicación, la dimensión, la singularidad, etc.
La vía hipotecaria
Soy consciente de que para mucha gente, la única vía para adquirir una vivienda, es mediante una hipoteca.
En cuanto a este tema de la financiación para la compra de la vivienda, ten máxima alerta con las condiciones financieras del préstamo hipotecario que te ofrezcan.
En cualquier caso, solicita asesoramiento de un experto para evitar que las condiciones de financiación sean mucho más gravosas de lo habitual; en cuanto a la cuantía de las comisiones de apertura, cancelación, amortización, condiciones del tipo de interés, índice de referencia, margen o diferencial aplicado, cláusulas limitativas del tipo de interés, etc.
“Exige las mejores condiciones para ti, y en especial, consigue que no te apliquen comisiones por amortización anticipada de los préstamos que suscribas”.
Por supuesto, el aspecto más determinante a vigilar es la cuestión del tipo de interés, dado que una simple diferencia de medio punto (0,50%) puede llegar a tener gran impacto en la suma total de intereses a devolver. Lo puedes comprobar mediante el siguiente supuesto:
En el cuadro inferior se detallan las cuotas mensuales correspondiente a un préstamo de 200.000€ de capital inicial, en función de diferentes plazos y tipos de interés.
Por ejemplo, la diferencia de cuota entre pagar el préstamo al 4,5% o al 4,0% durante 30 años es: 1.013€ – 955€ = 58€/mes, que multiplicados por 12 meses y durante 30 años, representa la nada despreciable cifra de –> 58 x 12 x 30 = 20.880€ de intereses adicionales a pagar, es decir, más del 10% del préstamo inicial (y eso que se trataba de sólo ½ punto de diferencial).
Sé precavido
Por otro lado, y como medida de prudencia, procura que la cuota resultante del préstamo hipotecario no sobrepase el 30% de los ingresos familiares, y verifica que siempre sea asumible incluso en el peor de los escenarios posibles (subidas de tipo de interés, reducción de ingresos,…).
Lo cierto es que la partida más importante en la mayoría de presupuestos familiares, es sin lugar a dudas, la correspondiente a los gastos inherentes al alojamiento, ya sea éste en forma de cuota hipotecaria o recibo de alquiler. Por lo que si se quiere economizar, aquí tenemos por dónde empezar.
Lamentablemente, una de las consecuencias más terribles de la última crisis financiera/inmobiliaria, fue constatar la concesión de un gran volumen de préstamos hipotecarios con porcentajes de endeudamiento muy superiores al 30%, acerándose al 40%, y en algunos casos incluso al 50% o más de los ingresos mensuales. Lo cual es una auténtica barbaridad.
Por poner un simple ejemplo: para un volumen de ingresos mensuales de 3.000€, el equivalente del 30% resulta 900€ de cuota hipotecaria. Si la entidad financiera, en sus ansias de conceder más préstamos, eleva el porcentaje de endeudamiento máximo permitido al 40%, esto supone que al prestatario le incentivarían hacer frente a una cuota hipotecaria de 1.200€, es decir, 300€ más al mes. Parece poca cosa, pero es un 10% de los ingresos mensuales de la familia.
Lo cierto es que he visto de cerca numerosos casos de gente perdiendo su vivienda, por no poder pagar esos malditos 300 euros de más.
Así pues, tanto los prestatarios como por descontado, las entidades financieras, deben ser conscientes de no ultrapasar los límites razonables, y cumplir con la famosa “regla del tercio”, eso es, que como máximo se destine 1/3 de los ingresos al pago de la hipoteca. Y si es el 30% todavía mejor.
Efectivamente, tiene todo el sentido del mundo el hecho de que el máximo asumible de la cuota de hipoteca (33%) sobre ingresos, sea superior al máximo recomendable de cuota de alquiler (25%) sobre ingresos; ya que en el primer caso, el recibo de la hipoteca incorpora en una misma cuota la parte de intereses y la devolución del capital prestado; circunstancia ésta última que no aparece, lógicamente, en el recibo de alquiler.
Estas son las principales claves a tener presente a la hora de decidir comprar o alquilar tu vivienda. Pero recuerda, lo más importante es tu planificación financiera global. La vivienda, a pesar de su relevancia, es un capítulo más.
En Newman encontrarás tu consultor patrimonial que te ayudará a planificar tanto el presente como tu futuro económico.
